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Las personas naturales que transfieren inmuebles no gravados con el Impuesto a la Renta (2da. categoría), desde el sábado 06 de marzo 2010 están obligadas a presentar una declaración jurada ante el notario o juez de paz que den fe de la transferencia en escritura pública.

Nuevo formato.- La nueva obligación tributaria para las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que transfieren inmuebles está contenida en la reciente Res. N° 081-2010-SUNAT, que aprueba el formato denominado “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del Impuesto a la Renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos”, según modelo publicado en El Peruano el 05 de marzo último, el que podrá ser fotocopiado o reproducido por el interesado.

El notario debe insertar el formato en la escritura pública que se genere con motivo de la transferencia (venta, cesión definitiva, permuta, aportes sociales y otras en las que se transfiere la propiedad a titulo oneroso), y en todo caso, la DJ será archivada por el notario con el formulario registral.

Empresas.- Cuando el vendedor realiza actividad empresarial (persona natural o jurídica), también deberá de presentar la referida comunicación notarial señalando que la ganancia de capital por la transferencia del inmueble está gravada como renta de 3era categoría y por tanto, no está obligado a efectuar el pago definitivo del IR (5% de la ganancia).

Cabe recordar que el nuevo formato también es utilizado por la persona natural que haya vendido tres o más inmuebles en el ejercicio, pues en este caso la renta es de 3ra categoría, cuya tasa es el 30% (sujeto habitual).

Inmuebles gravados.- Recuerda la CCL que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas, aún cuando no sean habituales y que transfieren inmuebles están obligadas a presentar ante el notario o juez de paz, la constancia de haber efectuado el pago definitivo del IR (2da categoría – ganancias de capital).

Desde el año 2009 el IR por la venta de inmuebles es el 5% de la ganancia: diferencia entre el valor actualizado del inmueble y el precio de venta del mismo.

Por ejemplo, si el valor de compra fue S/.30,000, el reajuste S/.5,000, el valor actualizado sería S/.35,000 y el precio de venta es S/.50,000. En este caso, la ganancia sería S/.15,000 x 5% = S/.750 (impuesto definitivo).

2da. Categoría.- Conforme a la Ley del Impuesto a la Renta (2da. categoría), las personas naturales aún cuando no sean habituales, generan renta de 2da. categoría, cuando transfieren terrenos, departamentos, casas, edificios o los derechos sobre éstos, en los casos siguientes:

• Personas naturales que compran inmuebles para ser revendidos.
• Personas naturales que construyen inmuebles total o parcialmente, para su posterior enajenación.
• Personas naturales que a partir del 01-01-2004 compren una segunda casa habitación, que posteriormente es transferida.

Opinión de SUNAT.- Ante una consulta institucional de la CCL, la SUNAT mediante Carta N° 013-2005-SUNAT/2B000 de 16-02-2005, respecto de la enajenación de inmuebles, ha opinado lo siguiente:

RUC.- La persona natural que vende inmuebles gravados con el IR debe tener RUC.

“Intención de reventa”.- Con relación a los requisitos que deben de cumplirse para acreditar que los inmuebles han sido adquiridos con la “intención” de revenderlos, la SUNAT no dá su opinión. Se fiscalizará casos concretos, responde SUNAT.

3era.- Los inmuebles asignados al negocio, que posteriormente se transfieren están gravados como rentas de 3era cuando la enajenación de inmuebles es negocio habitual de la persona natural.

Casa habitación.- Se considera casa habitación, cuya venta no está gravada con el IR, al inmueble que pertenezca al propietario por lo menos 2 años y no está destinado al comercio, industria, oficina, almacén.

Vivienda gravada.- La casa habitación (única) que se vende antes de los 2 años está gravada con el IR(2da. categoría)